Rozhodli ste sa konečne kúpiť vlastný byt? Otázke, či je pre vás lepší byt v novostavbe, alebo starší byt, ktorý si zrekonštruujete podľa vlastných predstáv, sa nevyhnete. Obe možnosti majú svoje za a proti.
Kritérií, čo by ste pri výbere svojho bývania mali vziať do úvahy, býva viacero. Podstatným je, samozrejme, cena. Za staršíbyt zaplatíte síce menej, ale bude doň treba čosi investovať. Každý si však pod rekonštrukciou predstaví niečo iné. Niekomu stačí vymaľovať a položiť novú plávajúcu podlahu, iný potrebuje vymeniť rozvody, poposúvaf, dostavať či vybúrať vnútorné priečky. Od toho závisí aj suma, ktorú rekonštrukcia "zhltne".
Podľa realitných kancelárií a stavebných firiem ľudia, ktorí kúpia starší byt, bežne vymieňajú aspoň okná, podlahy, elektroinštaláciu a kompletne kúpeľňu s toaletou. "Ak ide o byt v historickej budove alebo veľmi starom bytovom dome, náklady na takúto rekonštrukciu budú pravdepodobne ešte vyššie," upozorňuje Michal Zajíček z realitnej kancelárie Lexxus.
Na druhej strane, nové je nové a byt i celú novostavbu čaká niekoľko rokov, možno desaťročí bezstarostné fungovanie. "Predpokladom takéhoto užívania je však kvalita remeselného vyhotovenia a technického vybavenia," upozorňuje Zajíček. Okrem toho výhoda novostavby je podstatne lepšie tepelno-technické zabezpečenie, čo vplýva na nižšie energetické nároky a prevádzkové náklady spojené najmä s vykurovaním. V neposlednom rade pre niekoho môže byť plus aj dostatok parkovacích miest, ktoré je developer nútený zabezpečiť v dostatočnom počte pre každý byt. Obvykle to býva viac ako jedno miesto na byt.
Ak nejde o váš posledný byt, vyberte si radšej menší v nižšom strednom štandarde. O tieto byty je vždy najväčší záujem, v prípade potreby sa dajú dobre predať. V prepočte na meter štvorcový sú síce menšie byty drahšie ako väčšie, ale celková cena je pre záujemcov prijateľnejšia a dostupnejšia ako pri veľkých bytoch. Takisto sa dajú ľahšie prenajať. Musia však byť v dobrej lokalite. i Kto sa rozhodne pre kúpu staršieho bytu, mal by mať na pamäti, že cena za štvorcový meter by po rekonštrukcii nemala byť vyššia ako cena štvorcového metra za byt v novostavbe v základnej výbave. Navyše drahá rekonštrukcia sa neoplatí na mieste, kde ceny starších bytov klesajú. Nech by ste do prerábky vrazili koľkokoľvek, pri predajibytu sa vám to nevráti. Takisto treba vziať do úvahy, že byt je po rekonštrukcii "ako nový" len sčasti. Stále je v starom bytovom dome, s vyšším nájomným a s vysokými platbami za energie a do fondu opráv.
- Okrem spomenutých výhod a nevýhod má však staršia nehnuteľnosť v niektorých prípadoch ešte jednu dôležitú výhodu. "Tou je jej poloha, a teda ak sa takáto nehnuteľnosť nachádza v lukratívnej alebo žiadanej lokalite, v ktorej sa už len ťažko bude stavať niečo nové, môže prevýšiť všetky výhody novostavby," uzatvára Zajíček.
- Aktuálne štatistiky hovoria, že ceny nehnuteľností u nás stále klesajú, aj keď už nie tak prudko. Podľa štatistík Národnej banky Slovenska to od začiatku roka predstavuje pokles takmer o percento, oproti minulému roku o tri percentá menej. Kto napríklad kúpil dvojizbový byt teraz a nie vlani, ušetril pri jeho kúpe v priemere dve tisícky.
- Priemerná cena za štvorcový meter dosiahla podľa augustových štatistík 1 256 eur a vrátila sa takmer na úroveň roka 2007. "Kým po kríze dochádzalo k zlacňovaniu na celom trhu, a to aj v prípade novostavieb a starších bytov, momentálne sa celkový priemerný pokles týka najmä stále nepredaných zle riešených novostavieb, ktoré sa už dlhšie obdobie nedarí predať," vysvetlil Dávid Dereník, analytik UniCredit Bank. Ceny starších bytov už naopak začali rásť.
Pri novostavbách teda klesajú ceny momentálne najviac. Zatiaľ však stále nie dosť na to, aby kupujúcich výraznejšie zaujali. Aby bol o novostavby záujem, mali by sa ceny podľa realitných kancelárií pohybovať najviac o 30 percent nad úrovňou porovnateľných starších bytov s podobnými parametrami. Zatiaľ sú ceny niekde aj dvojnásobne vyššie. Z takýchto bytov sa stávajú ležiaky, niektoré už dokonca skončili v dražbe.
Developeri sa rozdelili na dve skupiny. Na tých, ktorých predaj bytov v novostavbách až tak netlačí a ústupkov veľa nerobia. Tí, ktorí sú nútení predať svoje ležiaky, od ktorých je závislý niekedy aj vývoj nasledovných projektov, sa snažia vyjsť viac v ústrety konkrétnym záujemcov a ich požiadavkám. Na základe toho sú ochotní ísť nižšie s cenou, ako na začiatku kalkulovali.
Snažia sa kupujúcich prilákať rôznymi spôsobmi. Ponúkajú zľavy alebo jednu izbu, parkovacie miesto či kuchynskú linku zdarma. Vlna zliav a bonusov však má zatiaľ minimálny efekt, novostavby sú pre bežných kupujúcich stále drahé. "Zľavy vo výške 15 - 20 % dokážu potešiť len takých kupujúcich, ktorí sú aj tak rozhodnutí kúpiť si novostavbu a zľava im umožní investovať ušetrené peniaze do zariadenia bytu," myslí si Dušan Stančík, realitný maklér siete Re/Max z Martina. Aby ľudí zľavy zaujali, musia byť vyššie.
Čo sa najviac kupuje?Najväčší záujem je v súčasnosti o dostupné byty od 1-izbových po 3-izbové za prijateľné ceny. Preto sa dnes predávajú hlavne staršie panelákové byty, keďže novostavieb za dobré ceny niet. Čo sa týka rozlohy, sú to skôr menšie byty, do 75 štvorcových metrov. Drvivá väčšina z nich sa kupuje na hypotéku. Podľa realitných maklérov je však podiel hotovosti oproti minulosti väčší. Banky totiž neprefinancujú 100 percent kúpnej ceny, v hotovosti tak klienti majú zvyčajne 20 až 60 percent. Vzhľadom na momentálnu situáciu na trhu sa s kúpou netreba ponáhľať, kupujúci nie sú pod časovým stresom a nemusia sa báť, že kým si stihnú premyslieť, či si byt, ktorý pozerajú, skutočne kúpia, bude už predaný. Preto si pozrú viacero bytova svoje rozhodnutie dobre zvážia. "Kupujúci sa vedia lepšie orientovať v ponuke, ako aj v cenách, teda mávajú jasnejšiu predstavu o svojom budúcom bývaní," vraví Peter Vozár z Re/MAX 1 Developer v Trnave. Ak majú skutočný záujem o byt, pozrú si ich asi päť, kým sa rozhodnú pre ten správny. Kupujúci sa takisto väčšmi začali zaujímať o byty, ktoré svojou polohou predčia konkurenčné byty, teda nenachádzajú sa na prízemí a na najvyššom podlaží. Viac si všímajú aj dispozíciubytu, energetické parametre budov, dodatočné náklady spojené s užívaním bytu a tiež občiansku vybavenosť v okolí bytového domu.
Starší byt
- Na začiatku zaplatíte menej. Starší byt vás zvyčajne vyjde lacnejšie ako novostavba, aj preto sa mnohí rozhodnú pre nižšie počiatočné náklady. Aby ste však posúdili, či je kúpa staršieho bytu výhodná, alebo nie, musíte vyčísliť aj náklady na rekonštrukciu, ktoré budete musieť na opravy v byte vynaložiť.
- Bytov je v ponuke viac. Ak chcete starší byt, vyberáte si zo širšej ponuky, voľných starších bytov je viac ako nových. Bývať v nich môžete takmer okamžite, často sa predávajú už prázdne. S novostavbami je to horšie. Niektoré sú už postavené, skolaudované a možno sa sťahovať lined, inde však treba čakať na dostavbu, dokončenie či kolaudáciu.
- "Muchy" sú už vychytané. Pri staršom byte by ste na prvý pohľad mali vidieť, či je byt postavený dobre, či vám nezateká pod oknami, nemáte popraskané steny alebo plesne. Ak byt nejaké výraznejšie chyby mal, je pravdepodobné, že predchádzajúci majiteľ ich odstránil. Ak nie, bolo by to viditeľné na prvý pohľad a taký byt by ste zrejme nekúpili.
- Viete, do čoho idete. Od predchádzajúceho majiteľa získate informácie o susedoch či informácie o nákladoch na prevádzkubytu. Takisto už bude jasné, koľko sa platí za upratovanie na chodbe či pred domom, ako možno využívať spoločné priestory a podobne.
- Nebývate na stavenisku. V súčasnosti už developeri odovzdávajú bytové domy dokončené a s upraveným okolím - hotovými chodníkmi, cestami, vysiatou trávou a zasadenými kríkmi a stromami. Voľné pozemky na bytovú výstavbu sú však často na jednom mieste, stavia sa naraz viac bytových domov a odovzdávajú sa postupne, vo vašom okolí môže byť stavenisko ešte dlhý čas po tom, ako sa do novostavby nasťahujete. To vám pri kúpe staršieho bytu zvyčajne nehrozí. Dobrá je zväčša aj dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť.
- Starý je starý. Kúpiť si starší byt jednoducho znamená, že mnoho vecí v ňom bude už opotrebovaných. Nespĺňajú úžitkové a estetické vlastnosti alebo už prestávajú byť funkčné. Ich výmena niečo stojí, treba s tým rátať. Veľa vecí nezmeníte. Staršíbyt kupujete s tým. že základná dispozícia ostáva. Ak sa vám nepáči, musíte rátať s rozsiahlejšou rekonštrukciou. Pozor si treba dať na to, ktoré steny sú nosné, zásah do nich býva v bytových domoch veľmi komplikovaný. Cena sa ťažko odhaduje. Pre toho, kto kupuje byt na úver od banky a v hotovosti má len málo peňazí, môže byť pomerne komplikované odhadnúť, akú cenu na starý byt určí znalec. Jeho posudok je totiž pre banku smerodajný. Cena v znaleckom posudku sa totiž od kúpnej často odlišuje. Keďže banky v súčasnosti neposkytujú 100-percentné hypotéky len tak hocikomu, môže sa stať, že úver napokon od banky nedostanete.
Novostavba
+ Dlho nemusíte do bytu investovať. Kúpna cena bude síce vyššia, no na dlhý čas máte pokoj a do bývania nemusíte nič investovať. Pri nových stavbách sa totiž používajú nové stavebné materiály, novostavby sú zateplené, vlastník bytu tak môže ušetriť veľa peňazí za energie. Takisto elektrina je už v nových bytoch dimenzovaná na zvýšený počet elektrických spotrebičov.
+ Pekné okolie. Investor často k bytom musí postaviť aj zodpovedajúci počet parkovacích miest, detské ihrisko, lavičky, musí vysadiť stromy, zasiať trávnik a podobne. Všetko je nové, udržiavané.
+ Aj sami môžete "stavať". Ak si byt kúpite ešte v čase pred dokončením, stavebné firmy zvyknú dovoliť, aby ste sa sami podieľali na jeho konečnej podobe. Môžete mierne posúvať nenosné priečky, dostavať alebo naopak vôbec nepostaviť niektoré steny, vyberať si z rôznych štandardov vybavenia.
+ Nedostatky sa dajú reklamovať. Ak ste kúpili byt v novostavbe a nedoliehajú vám dvere, neodteká vaňa či zateká pod oknom, môžete to u stavebnej firmy reklamovať. Lehota na reklamácie je rovnaká ako pri bežnom spotrebnom tovare, dva roky. V papieroch, ktoré k bytu dostanete, však bývajú vymenované položky, pri ktorých môže byť reklamačná lehota dlhšia. Tu však pozor na jednu zákernosť: Stáva sa, že neseriózni developeri zlikvidujú firmu tesne po kolaudácii. Tým pádom sa zákazník len veľmi ťažko domôže svojich reklamačných práv.
- Vychytávate chyby. Pri kúpe bytu v novostavbe budete jeho prvý skutočný užívateľ a často až vtedy odhalíte nekvalitne odvedenú prácu. Takisto až po nasťahovaní zistíte, či vám vyhovuje jeho usporiadanie alebo veľkosť izieb. Keď kupujete starší byt, s rekonštrukciou zvyčajne rátate alebo problémy už vyriešili predchádzajúci majitelia.
- Všetko je ďaleko. Vhodných a cenovo dostupných pozemkov na bytové domy v centrách miest zvyčajne niet. Developeri preto svoje projekty orientujú na okraje miest, niekedy aj do bývalých priemyselných oblastí, ktoré novou bytovou výstavbou úplne menia svoj charakter. Dostať sa z okraja mesta do práce; či s deťmi do školy nebýva jednoduché. Bežné sú ranné a poobedňajšie dopravné zápchy.
- Nevie sa, čo bude ďalej. Výstavba bytov v nových sídliskách prebieha zvyčajne po etapách. Ak sa byty predávajú dobre, pribúdajú byty aj navrhované zázemie k nim - obchody, reštaurácie, športoviská a podobne. Ak sa ich predávať nedarí, developer občiansku vybavenosť zvyčajne nedobuduje. A v prípade, že sa predávajú až príliš dobre, môže sa developer rozhodnúť, že výstavbu zahustí.
Novostavba, respektíve holobyt je určite výhoda v práci každého dizajnéra. Pri zariaďovaní nie je ničím limitovaný a interiér možno od začiatku riešiť komplexne. Výhodu majú byty, kde možno prispôsobiť vnútorné dispozičné usporiadanie podľa požiadaviek klienta. Dôležité je od začiatku myslieť na úložné priestory, vstavané skrine, technické miestnosti a šatníky, ktoré schovajú mnoho vecí. Ľudia majú radšej väčšie obývačky a až po nasťahovaní zistia, že im chýba miesto na vysávač, stojan na bielizeň či žehliacu dosku. So svojimi klientmi sa veľa rozprávam, je pre mňa potom ľahšie zariadiť interiér tak, aby sa v ňom príjemne bývalo a pritom spĺňal požiadavky na dobre riešený priestor. Pre mňa je však výzva rozhodne aj rekonštrukcia. Tu je najdôležitejšie byt prispôsobiť súčasnému štandardu bývania, teda rozdeliť ho na spoločenskú a súkromnú zónu. Často to znamená zmenu pôvodnej dispozície, odstránenie umakartového jadra či starých elektrických rozvodov. Rekonštrukcia je určite náročnejšia, no výsledok môže byť veľmi prekvapujúci.
[Pekné Bývanie; 11/2011; 11/10/2011; s.: 96,97,98,99,100; Jana TICHÁ ; Zaradenie: Servis]